“回顾2018年上市之际，美的置业就提出做动能十足的‘马拉松选手’，直到现在我们仍然把这个定位放在重要的战略位置。”
日前，美的置业集团有限公司（03990.HK，以下简称“美的置业”）召开2021年度业绩发布会，美的置业总裁郝恒乐在美的置业2021年度业绩发布会上如是说。纵观过去多年的业绩发布会，“马拉松选手”一词每年均被提及。
业绩会上，郝恒乐表示，智能化产业将是美的置业除主业外增长潜力最大的航道，研发投入也将进一步加大。步入2022年，美的置业将逐步退出低量级城市，快速向更高层级的城市以及更发达的经济区坐实“根据地”，守住开发基本盘。
“美的置业跑的是一场马拉松赛，而不是短跑。”在业绩会的第一个回答中，郝恒乐再抛出美的置业经典的“马拉松”概念。在当下变化不断的房地产市场中，用“跑马拉松赛”形容企业发展，也较为恰当。
回顾2021年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，较2020年同期增8.7%；销售回款率78%；去化率65%。在土储方面，美的置业将90%以上的资源投放在二线及以上城市，一二线城市土储提升至60%，且新增土地储备主要集中在长三角、大湾区等已有的核心区域。
与此同时，在“三道红线”方面，截至2021年末，美的置业的净负债率降至46.3%；现金短债比为1.71；扣除预收款后的资产负债率为72.1%，踩中“一道红线”。
郝恒乐强调，接下来将更注重现金流的管理以及集团的流动性管理，而这也是美的置业的基本底线。同时，美的置业的目标是在2022年底“三道红线”全转成绿档。
近年来，随着市场环境的变化，房企的资金情况越发受到关注。在债务方面，美的置业首席财务官林戈介绍，2021年，美的置业有息负债总量为563亿元，其中1年内到期有息负债为153亿元，稳步下降的有息负债进一步提升了公司的抗风险能力。
目前，美的置业持有现金总量约342亿元，同比增长28%，现金总量为短期负债的2.2倍，短期债务压力较小；银行授信额度增长至1474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。
在融资方面，美的置业高级副总裁王全辉在业绩会上表示，进入2022年，美的置业在发行中票基础上，屡获主流银行专项资金保障。2月，美的置业成功发行15亿元中票，发行利率为4.5%，低于大多数民营企业的债券发行利率。
从融资品种来看，美的置业主要融资来源于银行借款和债券，截至报告期末两者合计占比80%，其中银行借款占比61%，公司债券占比19%。从融资期限结构来看，美的置业新增融资以5年期内中短期债务为主，其中1年以内占比27%，1到2年占比31%，2到5年占比36%，2年以上融资余额期限合计占比42%。
另据王全辉介绍，3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
在行业不断强调科技赋能的当下，美的置业依托美的控股背景，向智慧健康生活服务商转型。
郝恒乐在会上直言，智能化产业是美的置业除主业外增长潜力最大的航道。
在郝恒乐看来，美的置业的智能化产业已打下了基础，这也使得美的置业在未来新的市场竞争格局下有更多元化的增长极。尤其是在美的置业旗下睿住智能板块，郝恒乐表示，睿住智能做的是一套“解决方案”，通过智慧系统、物联网系统加上智慧硬件组成的系统解决方案输出，这两年已在产业园区、社区等均进行了业务开拓。
年报显示，2021年，睿住智能全年新增合同12亿元，全年销售额8亿元，增长43%，第三方业务占比32%，累计交付智慧社区328个，累计交付智慧家庭超11万户。同时，在强化产业链研发设计方面，2021年研发投入2996万元。郝恒乐明确表示，2022年将加大该部分的研发投入。
同时，美的置业旗下的睿住资本还对外投资了一批智能化产业相关的公司，以“空间科技化”为投资逻辑，目前已投项目覆盖云迹机器人、欧瑞博、视声智能等，构建起智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。
值得一提的是，睿住智能不仅限于服务美的置业自有的产业，而且也拥有大量服务第三方的业务。根据规划，睿住智能未来的定位即是独立的产业航道。据郝恒乐介绍，睿住智能在美的置业的内部服务亦是按照市场化规则进行。
“未来，美的置业将对睿住智能的技术能力、运营能力、交付能力，以及后期后端的运维能力各维度进行培育，打造成智慧家庭、智慧社区、智慧园区的服务商。”郝恒乐表示。
此外，就美的置业近期出现的多次收并购，郝恒乐表示，并购主要着眼于美的置业合作的项目，当合作对方出现了问题，使得项目进行不顺时，美的置业选择并购。其强调，美的置业与出现问题合作方的项目中，会选择退出低量级城市的项目，收购高量级城市的项目。
在郝恒乐看来，未来的房地产市场参与玩家将快速减少，能够留下的企业将更加理性，减少不必要的内卷，得益于此，未来的供需结构也将得到改善。